2012桂林楼市年终白皮书之政策篇

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2012是传言中的"世界末日年"，这一年也注定是不平凡的一年。与2011年各种调控政策轮番轰炸不同，2012年的楼市虽然相对平静了许多，但却是有史以来被政策压得重的一年。在此前出台的一系列房地产政策，都在今年得到了彻底贯彻和严厉执行。纵使多地地方政府冒险出台了一些缓和性的措施，也被中央及时控制和打压下去。从年初中央经济工作会议提出的"坚持房地产调控政策不动摇"，到年末"多地限售限购从严"，房地产调控从未放松，以至于我们每个人耳中充斥着限购、从严、不放松、不动摇、合理房价等词。2012即将过去，世界没有出现末日，房地产自然也没有，在此辞旧迎新之时，让我们共同回顾本年度房地产政策大事，猜想2013年政策走势。

桂林2012年拟花35亿做10项惠民工程，开工建设保障房1.73万套。加快推进公共租赁房、廉租房、经适房、限价商品房建设。

临桂是世界旅游城中心城市功能区，是"保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林"主战场,2012临桂新区再获单列100公顷用地指标。

桂林除个别银行暂未调整首套房贷利率，交行、桂林银行、桂林漓江农村合作银行首套房贷利率已均降至央行基准利率。

桂林公积金中心、监察局、纠风办联合下发的《关于防范和严厉打击住房公积金骗取、骗贷行为有关事项的通知》开始执行。

桂林全市(含5城区、12县)统一的房地产管理信息系统平台正在加紧建设，个人在大桂林范围内的住房拥有情况将一目了然。

桂林住房公积金月缴存上限调至2204元，较去年增长196元。对大多数职工而言，住房公积金缴存额度会随个人工资而变化.

桂林规定城市低收入家庭收入标准为763元,针对低收入家庭有一系列保障性措施，如可以申请保障房、医疗救助、临时救助等。

11月国家发展改革委关于《桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要》批复, 明确了建设桂林国际旅游胜地的四大战略定位。

广西个人住房信息系统明年全区联网，异地隐性购房将受限。这将限制使投资性购房、推动房产税征收，利于市场良性发展。

桂林已竣工保障房7530套，超额完成2012年任务。保障房作为提高居民幸福指数的"民心工程"，将让更多人实现"安居梦"。

2012年，我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标，大力推进高标准基本农田建设，同时探索完善农民土地权益保障相关政策

背负多年"非法身份"的小产权房，命运进入了倒计时。近日，由国土部牵头研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。

目前住建部正在各地就公积金条例的修改进行全面调研，公积金使用范围有望进一步扩大。另据悉，公积金针对购买首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定

从7月1日起，新修订后的《闲置土地处置办法》即将实施，各地存在"囤地"行为的房地产开发商们将面临大考。近期已将关注度较高的闲置土地案例上报。

中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点……

住建部发布了《关于做好"十二五"住房发展规划编制工作的通知，紧锣密鼓地推进住房顶层设计。有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。

国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，171项行政审批项目取消，另外还有143项审批权限调整下放，包括"房地产预售许可"下放。

近日，国务院分别派出8个督察组赴16个省(市)了解调控政策的落实情况。8位带队官员近日发布了督查结论报告：16省罗氏评价均积极。

此次《修正案》草案的修订主要集中在第47条，即对农民集体所有土地征收补偿制度作出了修改。第47条修订的基本原则即是将财产性补偿和安置补偿分离。

财政部昨天透露，财政部部长谢旭人称，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。

温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展。2012年，温家宝总理多次在各种场合指出要巩固房地产调控成果，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

十八大后，中央仍然紧守调控大门。 在本届政府所作的工作报告中，对房地产行业未有过多提及，但调结构保民生无疑是新一届政府经济工作的重心，房地产行业恰恰与这两项任务息息相关。从住建部部长姜伟新在"十八大" 中外记者招待会上的讲话可以看出，政府对各地楼市的市场及政策变化高度关注，下一阶段将继续巩固调控成果，对自住与投资投机需求的差别化政策将继续实施。

据中指研究院统计，仅上半年，全国就有30多个城市进行政策微调鼓励合理需求，且多为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。有些城市调整两次，如武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准，还调整了公积金政策…
转而下半年，上海、北京、山东、武汉、广州等省市重申坚持房地产调控不动摇，纷纷响应中央坚持调控不放松精神，强化执行力度…

日期	地方	关键内容
2月7日	芜湖	鼓励和支持居民合理的住房需求，继续落实好居民自住首套普通商品住房的贷款首付比例、利率优惠政策
2月7日	芜湖	对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。
2月11日	芜湖	《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》发布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持我市房地产市场更加平稳健康发展，决定该《通知》暂缓执行。
2月22日	上海市	上海市房管局称，所谓上海户籍家庭的概念是指具有上海常住户口，包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。即持长期居住证连续满3年的家庭和上海市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套。
4月	二三线城市提高住房公积金贷款额度	南昌、蚌埠、新疆克拉玛依、遂宁、日照、信阳、大连、滨州、常州、郑州、南宁等二三线城市上调公积金贷款额度，调整额度在15%至25%不等。
5月8日	扬州	对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米以上、120平方米以下的，对购房人给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对个人新购买的成品住房，建筑面积在120平方米及以上、144平方米以下的，对购房人给予所购房屋合同价款4‰的奖励。
5月	多地放宽公积金贷款	芜湖、池州、漳州、永州、莆田、临沂、重庆等上调公积金贷款限额，永州住房公积金贷款年限延长。
5月23日	湖南省发改委	湖南省发改委召开全省经济形势座谈会，传递中央精神，明确国家层面有"两个不可能"：不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；不可能松动房地产政策。
5月25日	厦门市国土资源与房产管理局	5月25日，上海证券报报导称"传厦门楼市政策微调多类人群有望获再购房资格"，引起众多新闻媒体转载。为避免在社会上引起误解，在此，我局郑重澄清，我市严格执行中央关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变，不存在"微调"说法。
5月30日	湖南发改委	湖南发改委信息中心副主任田拥军接受记者采访时表示，关于湖南出台楼市微调政策的报道并不属实。他强调"湖南发改委从未研究楼市救市措施"。
6月26日	河南省官员否认调整楼市政策	河南省住房和城乡建设厅、省发改委等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，指出凡家庭名下无房产登记的均视为首套房，首套房利率更优惠，加大信贷支持建设中小套型、中低价位商品房的企业，提高公积金贷款额度等。
7月14日	珠海楼市松绑一夜叫停	13日，有消息称珠海市住房和城乡规划建设局召开会议，决定在全市范围内取消限价，且部分地区取消限购。仅数后，该局主要负责人向媒体透露，由于种种原因，" 限令"松绑计划被叫停，珠海楼市双限政策维持不变。
8月2日	义乌：从未宣布取消限购令的实施	关于"义乌住房限购取消长达7月"消息，浙江省建设厅房地产市场监管处负责人对媒体表示，义乌市房产局正在调查此事，若媒体报道属实，将会问责义乌市相关负责人。
8月2日	义乌：从未宣布取消限购令的实施	浙江省义乌市建设部门2日表示，义乌市从未宣布取消"限购令"的实施，今后仍将坚决贯彻执行既定的各项房地产市场调控政策，坚持房地产市场调控力度不放松。
9月12日	深圳市	职工个人申请的，单套住房的公积金贷款额度为50万元，申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人在本市缴存住房公积金的，单套住房的公积金贷款额度为90万元，此外规定还表示，公积金贷款首付款比例不得低于国家规定的首付款比例要求。该规定自2012年9月28日起施行，有效期五年。
10月8日	济南公积金贷款政策调整	济南住房公积金管理中心发文调整住房公积金贷款政策，新规定自2012年10月8日起实行，调整后个人申请住房公积金贷款的可贷款额度为25万元（章丘、平阴、济阳、商河为20万元）；还规定公积金贷款购买首套自住住房，建筑面积在90平方米(含) 以下的首付款比例由30%降低到20%，90平方米以上的仍为30%。
10月8日	贵阳市人民政府	严格执行国家房地产宏观调控政策，抑制投机投资性购房，切实稳定住房价格，满足各类购房需求；
10月8日	贵阳市人民政府	降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）购买首套自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付比例为20%。
10月24日	武汉住房公积金管理委员会	自2012年10月20日起，二手房（首套）住房公积金贷款限额由40万元提高到60万元。
11月1日	镇江公积金贷款政策调整	镇江市住房公积金管理中心发文调整住房公积金贷款政策，新规定自2012年11月1日起实行。该政策规定：
		购买普通自住住房，首次申请住房公积金个人住房贷款的，可根据首付后剩余房款的金额确定贷款额度，但借款金额不突破住房公积金个人住房贷款限额；
		进一步加大对新就业人员住房消费的扶持力度，新就业人员购买自住住房办理住房公积金个人购房贷款的，父母也可申请成为共同还款人，使用其住房公积金账户余额转账还贷。
11月5日	中山市公租房实行积分制	中山市发布《 2013年度中山市流动人员申请积分制管理须知》，根据该规定，通过积分制申请公租房的人员积分累积超过60分后，可到工作所在地申请公租房排名。

央行、住建部等支持首套房

货币政策微调力度加大

政策：首套房贷利率优惠
2月初，各地传出首套房贷利率回归基准利率，此正是刚需开始聚集的时刻。3月初，首套房贷利率开始松动，首现9折优惠，并且央行重申要全面落实差别化住房信贷政策，支持刚需买家，刚性需求开始大爆发，并趁着各地微调政策之际，全国的政策空窗期开始密集成交。3月底，各地首套房贷利率普遍85折，，楼市初现曙光。
结果：但好景不长，5月中旬工行带头，各大行跟风，多家银行叫停首套房贷利率优惠，本年度场成交高峰暂告一段落。

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3000亿

中央财政提前下达逾3000亿资金

　　自10月份以来，中央财政已经下达了多项2013年涉及社保、卫生等方面的预算指标和资金，合计已达3429.78亿元。

500万套

今年500万套保障房任务提前达标

　　今年1-10月，全国城镇保障房工程新开工722万套，基本建成505万套。这意味着2012年保障房新开工和基本建成量已经提前达标。

1400万套

"十二五"保障房建设目标确定

　　7月20日，国务院发布《国家基本公共服务体系"十二五"规划全文》，共确定了44类80个基本公共服务项目，涉及民生各个方面。

中央保障房建设补助资金力度加大

保障房融资多样化

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。2010年7月22 日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

人均住房超40平米征房产税须慎之又慎

　　每一个新税种的征收，都会引来公众的围观。一者，缴税西方被比作和死亡一样都无法逃避的事情，房产税的征收自然也会关系到众多公民的切身利益；二者，当下而言，税负已经成为民生之痛，虽然传言的"中国税负痛苦指数世界第二"消息并不能证实，也不能完成证伪，但不可否认的是，许多人、许多企业已经感受到了税负的压力。

社科院建议:人均住房超40平米部分征收房产税

　　中国社科院财经战略研究院今日发布《中国财政政策报告2012/2013—新型城市化背景下的住房保障》报告，报告从财税视角设计了一套适应中国新型城市化进程的住房保障政策框架，简称 "财经院方案"。报告指出，如维持当前的建设力度，中国住房市场的总量供求矛盾并不突出。当前中国住房市场的主要矛盾是结构性矛盾，即高房价超过居民支付能力；保障性住房供给比重较低。未来政府住房保障的责任将不能仅仅着眼于现有城市户籍居民而应覆盖到在城市居住的所有居民。

2012年房产税扩围屡出消息屡遭否认

颇为吊诡的是，此番房产税扩围声渐起的源头之一，同样来自官方。此前的8月20日，国土资源部网站转载的一则报道称，湖南、湖北两个新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，这篇文章还言之凿凿地称，此次试点的计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。不过，该篇报道随后被国土部网站撤下。【详细】

2012年11月两湖房产税试点低调进行

10月突传湖南、湖北第二批房产税试点暂停，一石激起千层浪，同时，针对房产税改革的质疑之声不绝于耳，法理问题、重复征税问题、征税目标问题等，均未有共识性答案。记者多方采访获悉，新的进展是，第二批湘潭、鄂州两地仍然在低调开展试点准备工作，其中鄂州方案已上报，湘潭方案还不明朗。【详细】

2012年11月社科院建议人均住房超40平米部分征税

按中国社科院的建议，人均住房超过40平米就要缴纳房产税，这意味着，如果一名单身青年购买了一套50平米的房子，或者夫妻二人购买了一套90平米的房子，抑或一家三口住着一套130平米的房子，他们就得缴纳房产税。恕我愚笨，不太明白社科院的建议道理何在设定40 平米这个界限的依据何在。【详细】

2012年12月房产税扩征方向已明确

对于有关"如果在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年房产税规模约为5000亿元" 的报道，财政部财科所所长贾康昨天向本报记者证实，目前扩大房产税试点范围的改革方向已经锁定，房产税扩征只是时间问题。财政部财科所副所长刘尚希同日接受本报采访时表示，税率和起征点应允许各地间存在差异。【详细】

住房用地供应计划更务实

供应计划缩减，但仍高于过去几年实际供应水平

国土资源部日前发布公告称，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，相比去年计划供应的21.8万公顷减少21%，相比去年实际供应增加38%。早在今年2月国土部发布通知，指出今年城市住房用地供应不低于过去5年年均实际供应量。2010年和2011年，国土资源部制定的住宅用地供应计划分别达18.5万公顷和21.8万公顷。

住房用地供应八成用于保障房和中小套型商品房
	2012年保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地拟供应13.69万公顷，占总量79.3%，与去年实际的10.88万公顷相比增加25.8%。去年开工1000 万套保障房，保障房用地落实4.81万公顷，今年保障房用地拟供应5.01万公顷，能够落实 2012年"新开工700万套以上"保障性安居工程用地"应保尽保"的目标任务。

2009年-2012年全国住房用地供应情况

2009年	2010年			2011年			2012年
实际供应 (万公顷)	计划供应 (万公顷)	实际供应 (万公顷)	计划完成率	计划供应 (万公顷)	实际供应 (万公顷)	计划完成率	计划供应 (万公顷)	相比2011年计划供应	相比2011年实际供应
8.2	18.47	11.5	62%	21.8	12.5	57%	17.26	-21%	38%
数据来源：CREIS 中指数据、国土资源部公告、2011年国土资源公报

土地监管加强，强化楼市调控不放松预期

合理增加普通住房用地，确保保障房用地

为确保今年住房供地计划顺利落实，公告对各级国土资源主管部门提出明确要求：加强对不同地区住房市场形势研判分析工作，对房价上涨过快、计划实施缓慢的地区要督察指导；合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。继续对保障房用地实行责任考核；加强土地市场违规检查。其中，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地，确保保障房用地，为近几年土地监管工作一贯的重点。土地市场加强监管，继续贯彻中央坚定...[详细]

2012年国土资源部发布公告对各级国土资源主管部门提出明确要求

主题	主要内容
加强住房市场督查力度	1.加强对不同地区住房市场形势研判分析工作，对房价上涨过快、计划实施缓慢的地区要督察指导。 2.加快供应节奏、加大已供住房用地开发利用的督察力度。
控制高档住房用地	合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
确保保障房用地	1.对保障性安居工程建设用地特事特办、加快审批，优先安排使用存量土地，鼓励在商品住房小区多安排配建，以有利于方便群众生活和工作，减轻新建设施配套成本压力。 2.继续对落实国家保障性安居工程建设用地建设情况实行目标责任考核，由地方各级国土资源主管部门主要负责同志负全责。
加强土地违规检查	依托土地市场动态监测监管系统，进一步完善土地出让公告审核制度，掌握拟出让宗地的具体情况，及时制止违反单宗出让面积规定、捆绑出让、"毛地"出让和容积率低于1等违规出让行为。
实现土地有效供应	1.市县国土资源主管部门要会同相关部门，充分运用土地市场动态监测监管平台，以按时开竣工为重点，做好住房用地供后开发利用中存在问题的预警、巡查、督办、反馈、通报工作，切实解决好已供土地开发利用能够闲置土地、违法转让、擅自改变用途性质、违法合同条款建房等问题，实现土地的有效供应。 2.派驻地方的国家土地督察机构在例行督察等工作中加强对地方政府落实住房用地供应计划的监督检查。
资料来源：中指研究院综合整理