[摘要] 《粤桂合作特别试验区深化工业用地市场化配置先行先试改革创新方案》（以下简称方案）亮出“先租后让”“弹性出让”等多项“松绑+定制”举措，全面创新工业用地供应方式。方案的出台，对入园企业提质增效和产业转型升级有何促进作用？粤桂合作特别试验区第二届建设专家咨询委员会的两位专家对此进行解读。
《粤桂合作特别试验区深化工业用地市场化配置先行先试改革创新方案》（以下简称方案）亮出“先租后让”“弹性出让”等多项“松绑+定制”举措，全面创新工业用地供应方式。方案的出台，对入园企业提质增效和产业转型升级有何促进作用？粤桂合作特别试验区第二届建设专家咨询委员会的两位专家对此进行解读。
A
政策“松绑”，
工业用地供应可灵活采取多种方式
●亮 点
试验区范围内土地由梧州市国土资源储备中心（以下简称储备中心）收储后，由梧州市政府授权委托广西梧州粤桂合作特别试验区投资开发有限公司（以下简称试验区投资公司，国有独资企业，承担试验区投资开发建设工作）经营管理，可采取灵活多样的供地体系。
●解 读
陈文晖（中国国际工程咨询公司海外公司副总经理，研究员）：
一般的工业用地供应方式存在哪些弊端？一是企业初次取得土地成本较高，二是土地使用期限与工业企业生命周期不吻合，容易形成土地低效利用。
方案提出可以通过以下三种灵活形式开展供地，让入区企业享受“特区”实惠。
试验区投资公司可直接协议租赁或以公开招拍挂方式租赁供地。采取直接协议租赁供地的，在合同约定期间，承租方可按相关要求进行建设。待用地达到出让条件后，由储备中心根据土地实际使用面积进行招拍挂出让。若土地使用权由第三方单位竞得的，由第三方单位对原承租企业的先期投入进行补偿后受让；由原承租企业竞得的，则直接办理相应出让手续；采取公开招拍挂方式租赁供地的，待用地达到出让条件转为出让土地时可采取协议出让，在不排除多个市场主体竞争的前提下，可将试验区投资和产业主管部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求等作为土地供应前置条件。
试验区投资公司通过招拍挂等方式取得土地使用权的，可直接协议出租给入区企业使用，待用地达到约定条件后办理转让手续。
此外，还可以公开招拍挂方式直接出让土地使用权给入区企业，并办理相关手续。
不管采取以上哪种方式取得土地的企业，在项目报批等环节后，梧州市发展改革、国土资源、住房城乡建设、环境保护等有关部门视同正常土地受让者予以办理相关手续。由此一来，能有效解决一般的工业用地供应方式存在的弊端。
B
“量身”定制，土地可采取弹性分期出让等模式
●亮 点
土地供应可采取弹性分期供地等模式，可试行特殊用地租赁，可允许现状供地和产业导向供地，在政策上给入园发展的企业支持。
●解 读
陈文晖（中国国际工程咨询公司海外公司副总经理，研究员）：
土地如何有效投入和使用，一直是限制企业发展的因素，方案中为企业“量身”定制的土地政策会吸引不少实干企业的眼光。
在土地使用年期上，根据用地企业经营性质和产业特点，可在5年至50年之间分档设定土地使用权弹性出让年期，并对出让价格进行年期修正。期限届满时，用地企业若达到投入产出、税收等经济指标及碳排放量等环保指标，仍然正常生产并保持增长态势，可以申请以协议出让方式续期使用土地。
在用地面积上，对试验区重大项目建设用地面积超过150亩的，原则上实行一次规划、分期供地，首期供地一般不超过100亩。
试行特殊用地租赁，对于有关公共服务配套的短期商业服务设施用地以及其他不适宜以出让方式供应的特殊用地，可以实行土地租赁。
在符合城市总体规划、试验区产业规划及相关政策的前提下，因企业特殊工艺等要求，允许在试验区范围内的项目按现状供地。在符合相关政策的前提下，由企业自行优化方案，以提升高效用地水平。
对战略性新兴产业等科技含量高、经济效益好的项目在土地供应方面给予优惠政策；对列入《粤桂合作特别试验区产业投资禁投清单》的产业项目，不予以供地，拒绝入区。对试验区范围内现有且不符合产业规划的企业，根据企业经营情况给予异地搬迁或收购方式收回土地用于试验区再开发。
C
全面升级，创新土地集约运作开发模式
●亮 点
要完善土地节约集约利用新机制，实施节约集约用地评价制度，创新土地资源一体化运作模式，开发不达标企业实行土地退出机制。
●解 读
张青玉（新加坡裕廊顾问副总裁，新加坡专业工程师）：
如何确保土地资源集约高效灵活？方案提出支持社会资本和试验区投资公司投资建设工业标准厂房，在制定工业标准厂房分割转让办理有关方案的基础上允许以整栋、多层、单层等整体式、分割式形式转让或出租给入区企业使用。
实施节约集约用地评价制度，对试验区产业政策执行情况、土地开发程度、产业用地结构、土地利用强度、产业用地投入产出效益等指标进行考核评价。节约集约用地综合水平排在全区产业园区前列的，自治区予以奖励用地指标、优先办理扩区升级。
同时，创新土地开发经营模式、推进公共资源市场化和探索土地增值分配调节机制。试验区根据建设需要，面向资本实力雄厚、开发经验丰富、综合招商能力强、运营成效明显的大型企业，探索成片开发、定制开发、带资开发、一级开发等多种开发模式。在土地价值不超2000万元的额度下，允许试验区投资公司将名下由出让方式取得的部分土地使用权作价出资，采用独资、合资、合作、特定项目租赁等多种形式进行合作开发；土地价值超2000万元额度的，需报梧州市政府批准。
在使用土地要求上实行土地退出机制，通过招拍挂方式公开出让的土地，未达到约定开发强度的，原则上不得转让，确需转让的，试验区投资公司有权优先回购。试验区投资公司根据市场发展和产业需求情况，对试验区内拟转让物业，行使优先回购权。及时清退经营状况较差的企业或项目，其物业由试验区投资公司参照市场价格优先回购。
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