[摘要] 物业费收缴一直是困扰物业公司的难题。物业公司由于物业费收缴率低，难以维持小区正常运作，只得降低服务水平，导致居民对物业公司更为不满，物业公司的运作更为困难，如此陷入恶性循环。
物业费收缴一直是困扰物业公司的难题。物业公司由于物业费收缴率低，难以维持小区正常运作，只得降低服务水平，导致居民对物业公司更为不满，物业公司的运作更为困难，如此陷入恶性循环。
这是记者近日对我市多个小区进行调查后了解到的普遍现象。
一直以来，物业费几乎成为了小区居民与物业管理之间难以解开的“结”。如何破解这个“结”?不少小区都在实践中作了一些尝试和探索。虽然由于各小区的实际情况不同，化解收费难的途径可能各有差别，但我们从这些小区的破解之道中或许能有所思考和借鉴。
业委会“当家”：物管与业主一波三折的和谐之路
位于东安街的世纪花园小区开发于本世纪初，至今有上千户居民入住。原来该小区只有一个业委会，但由于该小区分为东、西两区，且面积较大，仅有一个业委会很难为居民做好工作，在全体居民的一致同意下，小区按东、西两区分开，分别选出了自己的业委会。“人少地小好管事。”这是该小区东区前任业委会主任刘大姐的感触。
记者采访了解到，世纪花园小区东、西两区的物业管理与业主之间关系都比较融洽，物业费的上缴率都较高。听住在这里的老居民们说，现在的和谐局面并不是一开始就有的，该小区也和其他小区一样，经历了多次业主与物业的“斗争”，且一波三折，最终换来了今天的和谐局面。在这个过程中，离不开两个业主委员会成员尽心尽力的“当家精神”。
说起与多家物业公司走过的曲折之路，该小区东区的居民王先生感慨地说“从先后赶走了两家物业公司到居民自治，再到请回第三家物管，几年时间，真是一本辛苦账啊!”据介绍，该小区的物管是由开发商指定的一家物业管理公司。但由于该公司在诸多方面侵占业主利益，且管理不善，许多业主拒交物业费，最终物管公司支撑不下去无奈退场。随后入驻的第二家物管公司，也因保安和保洁人员经常缺位，导致小区环境极差，因而失去了业主们的信任和支持，不交物业费的业主越来越多。该公司只坚持了不到两年时间就黯然离场。
经过两换物管的“噩梦”后，该小区业主委员会在征求居民意见后决定“自治”，但这样的“自治”远没有达到居民预期的效果。由于无人管理，小区内卫生环境脏乱不堪，电单车常被盗，居民怨声载道。后来，业主委员会负责人曾尝试聘请保安和保洁人员，但这些人的工资得分摊到业主头上。交钱的通知在小区内张贴了多日，但上门来交钱的寥寥无几。为此，小区前任业委会主任刘大姐组织几位热心的居民挨家挨户上门收钱，不料却常常吃闭门羹，有的租房户还凶神恶煞的，讲要钱就打人。忙了几个晚上，跑断了腿却愣是没收上几个钱，心力交瘁的刘大姐感慨“也难为物管收费，确实是难!”
在经历过自治的艰难后，业委会耐心挨家挨户做了业主的工作，最终决定再请物管。2012年5月，新的物业管理公司进驻。为维护这来之不易的和谐，业委会也积极协助物管说服“老赖”们交费。业委会经商量发出通知，经济困难的业主可打报告要求少交或不交物业费。但通知发出多日，也没见一个住户来交需要“扶贫”的报告。业委会据此使出第二招：在小区内张榜公布“老赖”名单。这样一来，小区业主欠费的情况就越来越少了。如今，小区物业费上缴率达到了90%以上。
同样，在世纪花园小区西区，业主与物业管理之间也相处得十分融洽。据了解，西区总共570户，只有2户欠费。当被问及小区物业费收缴率为何那么高时，西区业委会陈主任告诉记者：“我们业委会的成员在这中间做了很多工作。”据陈主任介绍，他们与东区的情况差不多，原来的物业管理不管事，被迫离场了。现在的物业管理公司是业委会公开招标物业公司，最后由业主们投票选出心仪的一家。新的物管公司入驻后，为了所有业主的切身利益得到保障，小区业委会将物业管理的账目公开透明，不仅用专业的会计记账方式做账，而且每年会将总账目上交社区和所在城区建设局各一份。在这种公正、以身作则的氛围下，业主们对业委会心服口服，而且物业服务质量也让他们感到十分满意，因此，物业费的上缴率逐年提高。
“业委会是代表全体业主的，应该为了大家的利益去做事。我们既是帮助业主解决问题的，也是业主与物业公司沟通的渠道。对于居民投票聘请的物业公司，我们要信任和支持，既要履行监督职责，又不要过多地插手他们的工作。如果每个小区都协调好业主、物业公司、业委会三方的关系，小区自然就和谐了。”陈主任语重心长地将经验总结出来。
以法治“赖”，业委会与“老赖”业主对簿公堂
世纪花园小区的和谐得益于业委会的耐心和信心工作，也得益于业主们的支持和理解。但如果遇到“老赖”业主，业委会也束手无策时，通过法律手段是解决问题的途径之一。
今年10月中旬，叠彩区人民法院一审宣判了一起物业费纠纷案———凤凰苑小区业委会将拖欠物业费的业主告上了法庭，最终，法院一审判决业委会胜诉。
业委会将拖欠物业费的“老赖”业主告上法庭，这在桂林还算新鲜事。近日，记者来到凤凰苑小区采访。总共只有两栋楼、61户人家的凤凰苑是个“迷你”小区，正因为人数鲜少，几乎没有物业公司愿意进驻。在原来的物业公司退场，聘请新物业公司无果后，全体业主同意由小区业委会对小区进行管理和服务。物业费、停车费、公共照明费的收费标准也得到了业主们的同意。业主大会约定，业委会所收取的费用全部用于小区的公共开支，业委会的成员只是义务服务。经过居民物业自治，小区不仅环境更干净卫生了，门卫的看守也让业主们感到更安全，走进小区可以看到被规划整齐的停车位上，车辆停放井然有序。
担任凤凰苑业委会会计的吕国萍女士将他们起诉业主的始末娓娓道来：自2012年小区业委会接管物业以来，收上来的物业费专款专用，建立独立账户，还添置了许多装备，每半年在小区大门处公示一次账目明细。大部分业主都自觉缴纳物业费，只有一户在缴纳了当年的物业费和半年停车费之后，再也没有交过任何费用。然而该业主却照常享用小区内的停车等物业服务。在其他按时缴费业主的强烈不满下，业委会采用投票的方式让住户表决意见，结果除了4户长期空置无业主投票以及1户选择调解解决问题之外，其余56户一致决定由业委会代表全体业主起诉不交物业费的那一户。经过数月的审理，10月中旬，法院判决凤凰苑业委会胜诉。
无独有偶，位于市第五中学附近的北区教师公寓也遭遇了类似的情况。记者近日到该小区采访了解到，在2012年以前，该小区由于规划不完善，居民人口较少，一直没有物业公司入驻，小区治安混乱、环境脏乱、车辆随意停放等问题日益严重。2012年6月，回龙社区居委会主持召开小区业主大会，由全体业主投票产生了北区教师公寓物业自治管理委员会，并决定从当年10月起实行物业自治管理，由业主推选出的业委会负责物业管理工作。
据业委会的林大爷介绍说，两年来，他们为小区装上了路灯、围墙铁丝网、摄像监控设备，修补道路，免费为业主的车辆充气，利用空地开辟停车位解决停车难问题，聘请了保洁员、门卫保安等，维护小区的安静、整洁。业委会按照住宅建筑面积，每平方米每月0.3元向业主收取物业费，无人住的空房按半价收取，停车费每车每月50元。对于这个收费标准，大部分业主认可并按时缴纳了相关费用，但有7户坚决不交。业委会多次想找这7户业主沟通协商，却遭到对方拒绝。
今年5月，业委会将7户业主告上了法庭。但由于证据不足、原告法人资格等种种原因，业委会此次上诉结果是，法院要求其撤诉。面对这样的结果，小区业委会并没有放弃，目前，他们决定想办法再次起诉。采访中，林大爷说“居民对我们的管理有意见可以提出来，但用拖欠物业费的方法来抗议不合适，这会损害其他业主的利益。”他认为，对于一些拖欠物业费的“老赖”，在沟通无效的情况下，采用法律手段是比较理性的选择。
法官支招：物业费纠纷如何理性维权
关于物业合同纠纷的案件在全市有不少，仅七星区法院涉及物业合同纠纷的案件：2013年342件，2014年1-10月份201件……当遇到物业费纠纷，如果拒交物业费，既得不到应有的服务，也会损害其他业主的利益，这自然不是“上策”。那么，物业费纠纷应该如何理性维权?记者采访了法律界人士。
黄黎燕是雁山区法院民二庭的法官。据她介绍，在她今年受理的物业合同纠纷案件中，业主拒交物业费的理由五花八门：房屋质量不过关、小区垃圾清理不及时、消防设施成摆设、电动车在车棚被偷了、自家的停车位被别人占用，甚至连邻居侵占了公共空间都成了业主不交费的原因。
黄黎燕举了一个案例：市民张某从2012年3月1日起一直没有交纳过物业费，物业公司工作人员多次找到他沟通后，张某仍拒交物业费。无奈之下物业公司将张某告到了法院。庭审中，张某说拒交物业费的理由是物业公司是非法进驻小区且服务质量很差。而法院审理认为，物业公司当初与小区业主委员会签订了物业服务合同，物业公司进驻小区后，也确实为小区广大业主及张某提供了相应的物业管理服务，且物业服务合同已经实际履行了2年左右。因此，物业公司要求张某按该合同交纳物业服务费的请求法院予以支持。但因物业公司提供的物业服务在小区绿化、路灯照明、监控设施等方面确实存在一些问题，需要进一步完善，最终判决张某支付物业费6000余元。
“业主由于不满物业服务而拒交物业服务费的纠纷比较常见，而在起诉到法院的案例中，业主败诉的居多。”通过这一案例，黄黎燕解释道，物业管理服务具有公共性，物业服务费是小区安全、卫生环境的维持，公共设施设备的维护，正常生活秩序的运行所必需的费用。如果个别人不交纳物业服务费，将损害大多数业主的利益。因此，业主在遇到涉及自身权益的事情时，应理性维权，如果一味不交物业费，反而适得其反。根据我国《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。如果业主对物业服务不满，可以与物业公司协商或向有关部门反映。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相关证据后到法院起诉。法官在判案时除了《物业管理条例》等相关法律，主要根据双方当事人签订的物业合同来审理。如果业主与物业公司在签订合同时就物业服务的标准、事项进行了详细约定，可以避免以后发生扯皮的情况。
她建议，一般物业合同多为格式合同，业主在签订时应该仔细了解内容，如有不满意的，经双方协商可以要求修改;有条件的小区居民可以选择口碑好、负责任的物业公司。另外建议小区成立业主委员会，这样更利于业主反映意见和维权。
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