[摘要] 10月21日，国家统计局发布数据显示房地产投资增速连续8个月下滑，1至9月房地产投资增速降0.7个百分点至12.5%，创2009年8月以来新低。部分专家认为，房地产投资增速的下滑拖累了宏观经济。
被认为力度超预期的调控政策公布后，房地产市场仍有可能下滑。
10月21日，国家统计局发布数据显示房地产投资增速连续8个月下滑，1至9月房地产投资增速降0.7个百分点至12.5%，创2009年8月以来新低。部分专家认为，房地产投资增速的下滑拖累了宏观经济。
三季度国内生产总值（GDP）同比增长7.3%，低于二季度的7.5%，国家统计局新闻发言人盛来运就此解释说，调结构的压力阵痛超预期，表现在多年积累的传统产业以及房地产累积效应增加，影响了相关产业消费、生产和投资。
在中国房地产学会副会长陈国强（微博）看来，9月30日颁布的信贷相关政策可以被视为标志性的事件。“经济下滑超预期，情况严峻，中央改变了对房地产行业的态度。”陈国强在接受21世纪经济报道记者采访时认为，行业的调整仍不充分，尤其是房价的调整才刚刚开始。
北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟对此表示认同。但他更倾向于认为，被坊间称为“救市”的政策，仅仅是对不再适应市场状况政策的调整，修正过于“激进”的部分。“政策还有调整余地。”钟伟对21世纪经济报道记者说。
尚有调整空间
房地产政策为何此时放松？齐鲁证券近日的研究报告分析认为，当前实体经济内生动力类似于2008年。调控政策大幅放松的背后，是经济增长内生动力的疲软。目前的宏观经济增长内生动力仅好于2008年全球金融危机时期。
一组数据可以进行简单的比较，2014年8月份工业增加值增速将为6.9%、制造业投资增速为11%、固定资产投资增速为13.1%，而2008年金融危机时相应的数据分别为5.4%、18.7%和22.3%。目前海外需求依旧维持在10%左右的增长，但制造业投资增速显著低于2008年危机时期。
陈国强认为，一系列政策的出台和宏观经济下滑有必然的联系。但钟伟认为，中央并非是在保房地产行业，无论是限购解除，还是限贷政策放松的表述，都是有条件、加以限制的。房地产行业总体仍处于健康状态。只是，早前出台的政策是在房地产市场发展过热的背景下出台的，而现在，则是调整其中不合适的成分。例如，既认贷又认房政策，对市场杀伤力过大，应予调整。
被坊间称为“救市”的政策，今年可划分为三轮。轮，41个城市陆续松绑、取消限购政策，京沪深穗和三亚成“限购孤岛”；第二轮，央行、银监会全面放松限贷，各地住建部门陆续出台要求银行松绑房贷的文件；第三轮各地增加购房补贴，包括对公积金的调整，以及各部门侧面通过调节税费刺激市场的政策等。
除了以此作为卖房噱头的开发商外，大多数业内人士不那么乐观。尽管交易量在新政出台之后有所增加，但这种态势却被认为是不可持续的。
楼市或明年下半年走出颓势
判断楼市走向的两项关键数据一路下滑。今年1至9月，商品房销售面积、销售额增速几乎是断崖式下跌，并形成负增长趋势。而2013年全年，商品房销售面积、销售额增速分别增长17.3%和26.3%。
亚豪机构分析认为，单纯依靠政策拉升楼市交易量，无异于临渴掘井，而这种透支型消费也难以长期支持。地方政府还是应该考虑如何加速城镇化发展、引进核心产业、提高就业人口、增加居民收入，楼市成交量上升的基础才是坚实的。
齐鲁证券也称，单一调控政策效果有限。房地产交易税费基本没有调整。从货币政策来看，目前M2增速与信贷投放依旧处于偏紧状态。本轮楼市政策调整，对商品房销售有一定的正面作用，但若没有进一步的货币数量放松与降息举措，效果有限。从房价收入比、人均住宅存量与货币条件来看，本轮放松对销售量以及价格的提振与2008年难以相提并论。
钟伟进一步向21世纪经济报道记者解释说，“我们曾经做过测算，在目前的信贷环境下，如果房贷利率到8折或者8.5折，商业银行就会不赚钱，银行并没有动力去发放7折优惠利率的房贷。”
在钟伟看来，房地产市场正在发生三大变化。首先是预期的变化，公众不再认为房价只涨不跌。其次，是利率市场化。钟伟指出，利率市场化进程是不容低估的影响因素，我国的金融体系从利率管制逐步向利率市场化转变的前期，无风险利率出现大幅提升，成为资金的重要投资方向，中长期来看，利率市场化进程将逼迫房屋租售比向正常回归。
房地产投资需求本是居民资产配置中的重要一环，2000-2010年，国内居民尚缺乏投资渠道，股市房市成为较为单一的居民投资渠道，但这个过程在2010年后被逐渐打破，主要原因是利率市场化进程推动了无风险利率的大幅上升，加上商业银行存款利率上限依然受到管制，不均衡的双重价格导致以理财产品率为代表的无风险利率大幅提升，吸引了大量资金。到2013年底，商业银行理财的余额已达10万亿元左右，信托行业管理的资产规模也接近11万亿元。“银行的理财产品利率4%至5%，不保本产品5%至7%，信托产品5%至9%，不一定再买房子了。”钟伟说。
另外，巨大的库存量也是羁绊。钟伟观察到，供求关系正发生改变。新增适婚家庭的拐点开始出现，80后一代对于住房刚性需求的顶峰逐渐过去，新增城市人口的购买力仍显不足。陈国强同时提出，保障房建设规模过大。
但华远地产董事长任志强（微博）指出，内在的逻辑关系在于，保障房建设会拉动房地产投资，体现在GDP数据上，但消化库存、房屋销售溢价却不会直接体现于GDP。“巨量”的保障房建设，也将是阻碍商品房市场回暖的因素。
任志强预测，在众多政策的影响下，四季度的房地产形势将比今年前三季度好。但并不意味着市场将走出低谷。“明年9月份才会有真正的好转。”任志强在接受21世纪经济报道记者采访时表示。
钟伟认为，一线城市的房地产市场将在明年二季度走出颓势。二、三线城市将在明年下半年迎来拐点。其间，最需要关注的指标是交易量指标，影响交易量的最关键因素是信贷政策。
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