[摘要] 1995年1月1日正式实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。
1995年1月1日正式实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。
同一年，已从事律师工作4年的林仁聪，开始关注并钻研起了房地产法律。
“我国房地产的法律法规体系非常庞大和复杂，非常专业化。当时我想要么不碰，碰了就要认真研究它”林仁聪如是说。
目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。16日上午，广西仁聪律师事务所主任林仁聪律师接受“新华有约”栏目专访，全方位为读者解读在购房过程中的注意事项以及房地产行业常见法律纠纷。
林仁聪律师，男，1968年生，广西贵港人。1989年毕业于北京大学，1991年开始从事律师工作。2000年6月，与北大校友共同创办合伙制广西信德嘉律师事务所。2011年4月，创办个人独资的广西仁聪律师事务所，并担任主任。
林仁聪律师擅长房地产和建筑工程、金融、保险、国际投资和贸易、企业改制和并购、公司法律业务；曾经为广西区粮食局、广西电信公司、广西人民保险公司、广西电视台、南宁市国资委、南宁晚报、广西松宇企业集团公司、广西房地产开发总公司等近百家企业、事业单位和政府机关提供常年法律顾问服务，在众多法律服务领域及刑事辩护方面有丰富的经验，目前正在服务的房地产企业有十余家。
记者：房地产开发是一个涉及到资金、土地、设计、建筑、销售等方面为一体的综合性产业，法律法规的设计贯穿在整个开发过程中。通过对以往实际案例的分析，林律师认为房地产企业在在哪些方面与客户发生纠纷的概率会比较高？
林仁聪：我们国家的房地产市场是从90年代开始，从无到有，从有到不完善到逐步完善的一种过程，包括我们房产开发的规范，包括法律法规，司法实践等都是一个进步的过程。
那么在商品房买卖合同的履行过程当中常见的纠纷要分两个方面，一方面是因为开发商的违约引起，另一方面是客户的违约引起。
涉及开发商的有几种情况，种是交房，也就是不能按时交付房屋。这几年来由于我们国家的房地产市场和政策的变化，包括金融环境的一些变化，那么开发商的资金断链导致工程不能按时完工，不能按时交房这种案件比较多。
不能按时交房还有一种就是，开发商前期资金不够那么通过合作建房、团购或者是通过签订订购协议的方式预先收了客户的资金，到时候不能及时的取得商品房预售许可证，不能按时具备销售条件，不能签约导致后面不能按时交房，这是一类。
第二类就是开发商交付的房屋不符合合同约定。合同约定里边又有几种，种是质量严重不符，那么可能导致客户拒绝收房或者收了房也要求退房或赔偿损失。还有一种是因为房屋它不符合合同预定的装饰装修标准，比如说门窗、扶手或者里边的一些配套设施，现在一些精装房呢碰到这种情况的就更多了。所以说不符合装饰装修标准。还有一种情形呢就是它存在一些小的瑕疵。按照我们通常意义来说，开发商交了房就要符合，以前是五方面验收合格，那么现在有些地方写得简单一些，只要验收合格就可以交付了。
那么一般是指毛坯房，因为精装房另外还有一些合同约定。但是开发商在交房的时候，有些客户发现有存在一些小的问题，比如说电还没有到达指定的位置，或者有些水啊个别地方没有到达，包括个别门窗受损坏等等。
我们在这里提醒消费者的是，存在的这些小的问题，可以要求开发商整改，但是开发商整改的义务是要履行的，但是不等于开发商没有按时交房。但是有些客户就以此为由迟迟地不去接房，或者是签了交接单后，认为开发商没有按照合同约定交房。自己不住，过了一段时间才去法院诉讼，主张说开发商不能按时交房然后索赔，那么这些案例一般是得不到支持的。
整改一个基本原则是，如果开发商交给你的房屋所欠缺的那些问题是影响你的基本生活的，比如说门没有了，水电不到位了，这种你可以拒绝收房。否则的话视为开发商已经交房了，所以这个要特别注意。
接下来我们讲到由于开发商的其他原因导致的纠纷，比如一房二卖。这个有时候开发商在资金紧缺的时候，或者在刚才我讲到的预先已经收到预付房款的情况下，还有一种是因为销售代理商的原因交接不好或者其他原因，会出现一房二卖，两个甚至三个、更多的客户拿了合同。这个以前比较多，现在相对少了。
记者：那么作为购房者而言，因为自身原因而发生的法律纠纷表现在哪些方面？
林仁聪：作为客户来说，主要体现在一个是不能按时付款，付款我们知道有两种方式，一种是用现金分期付款，还有一种应该说是大多数客户采取的银行按揭付款，银行按揭付款这块这些年来出现相对多一点。
有些客户不太了解按揭的条件和政策，或者说不注意这些问题。比如有些客户认为没有问题符合了，结果真办了按揭发现，原来刚工作的时候或者读大学的时候有些信用卡欠款，虽然不多，却形成了一个不良的征信记录。有些人本人可能没有，是夫妻共有的房产，配偶一方有不良征信记录也导致不能办理按揭。
当然这几年来还有一种情形是，因为我们房地产市场变化比较大，有些地方房价下滑得比较多，有些客户就不愿意去办理按揭。这里面也有合同约定不明的情况，这一类因为客户无法完成付款引起的。还有一类案件碰的比较多的是，开发商房子交了，但是不能按照合同的约定去完成合同的登记备案的手续，不去房产机关办完所有的房产证所需要的手续。
这个是比较复杂的，需要房屋竣工验收，办理各种规划和建设部门的审批验收手续以后，才能取得备案资质证明，然后客户才能办证。一般合同都约定，交房之后一年到两年的时间，具备档案条件，那么现在很多客户反映就是说，有不少开发商的楼盘不能按时具备这个条件，导致客户不能及时办证。
作为客户来说，还有一些纠纷比如说，开发商通知他了，他不及时去接收房屋，这也会产生纠纷，比如说有些客户，他房产买来是暂时还不用，买来是为了投资，为了晚一点交物业管理费，为了不用管理房屋，那这样的话开发商通知他了，他不及时来收房。这个我们以前碰到过，在开发商格式合同文本里面，有时候还没有这样一种约定，结果有些客户一年、两年不来接房，开发商感到挺麻烦，也没有约定相应的违约责任，所以客户不及时收房，也会产生很多的纠纷。
还有一种是销售代理机构，因为他们而引起的纠纷，现在大部分的楼盘都是销售代理商来代理销售，在销售代理当中会出现一些置业顾问私自收款，或者说销售代理商他给客户的宣传承诺跟实际的情况不相符而引发的纠纷。
讲到这几类纠纷，我们还要特别讲一种在商品房销售过程中，有时候开发商、销售代理商引发一些海报、售楼资料，或者在外面做广告或者给客户做一些宣传，做一些夸大的宣传。那么按照司法解释，如果这种宣传是对客户以什么样的价格买你的房子是有重要的影响的，那么你就要必须遵守视为合同条件的一部分。在这些年来，也经常发生这种纠纷，有时候开发商承诺很多很多东西，合同没有写有，但是很多宣传资料里写有，所以业主就拿了这些东西来找开发商要求索赔等。
记者：如何正确看待房地产纠纷维权，出现房产纠纷怎样解决，业主又该怎样维权？
林仁聪：，对于新房、商品房，我们要考虑几个问题。看它是不是五证齐全，五证一般开发商都摆在售楼部那里，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建筑工程施工许可证、还有商品房预售许可证。
那么如果五证齐全他就具有销售条件。有些开发商呢还没有取得商品房预售许可证，甚至连建筑工程施工许可证都没有，他就开始跟你签合同了，那个合同就签订购合同，刚才说什么建房合作合同，那么就收客户的定金和预付款，这种风险是比较大的。如果五证齐全，这个地要审查，你签这个买卖合同相对来说就比较安全。
第二个，我们要了解一下小区以及周边的一些规划情况。我们除了看五证，还要看一下小区的整体配套、规划，因为这些对你小区的使用都有比较重要的影响。
有些本来是想起住宅楼，他将写字楼卖给你。所以你要了解清楚土地的使用用途、使用年限，还有要看这块地合同里的体现、看土地证的体现。有些土地可能它是十年前就取得的土地了，或者十五年前就取得土地了，现在才开发卖给你。那么这个跟前两年拿到的土地马上开发卖给你，这土地的使用年限不一样，因为以后可能涉及一个使用期限年满以后国家可以再向客户收回土地，出那个出让金啊，所以这个要看土地使用年限。
那么还有一个就是房屋的交付时间，它的装饰装修标准，还有一个就是商品房的设计变更的原因，还有付款条件。付款条件是比较重要的，看看你自身的付款条件跟这个付款能力，跟这个付款条件是不是跟得上，有没有问题。
还有办证，这个房子交付以后要在什么情况下，要在什么时间才具备办证的条件。另外这个合同的违约条款。还有那个面积调整的问题。因为面积的调整而引发的纠纷也曾经有，所以要注意看看，有些商品房是按套计价的，合同可以约定按套卖，这个就不适用面积调整。那如果不是按套卖，按面积出售的话，那这个时候你就要注意一下里边的条款。
如果合同里有约定，面积发生变化的时候，价格不予调整的，那么以后出现（面积调整）就按约定办。如果没有约定的话，按照的司法解释就是面积差异在3%以内，就是据实调整，那么如果超过3%呢，客户可以主张退房，那如果它多，多出3%，客户可以免去3%的部分，涉及业主的权利也比较大，主要是这方面的条款要注意。
当开发商和业主或者业主和开发商有纠纷的时候，尤其是业主怎么维权这方面。有纠纷的时候，时间请教律师或其他法律界的朋友，这是的办法。
第二，自己一定要保管好所有的合同、协议、付款凭证、发票，或者开发商给你发来的函件，或者你发给他的，他签收的东西包括他回复的函件等等。另外，在这过程中也注意采取一些办法，比如说你去找开发商交涉，这个时候他的工作人员可能对你的一些提示啊或者答复啊，他不一定给你书面的，这个时候你可以考虑偷偷做一个录音，或者偷拍一个录像，那么这个资料可能会成为对你有力的证据。
另外有一点就是，像我们有些客户在买房的时候就要注意，在买房之前就会得到很多宣传资料，这些包不包括他们开发商做的广告资料，都要注意收集和保管好，因为日后万一有纠纷，这些东西还可能帮上你的忙。
所以业主维权，首先来说一定要把有关证据保留好、收集好；第二个问题就是请专业的人来帮忙。
记者：购房者在面对商品房买卖合同纠纷的诉讼时效问题上应该注意哪些方面？
林仁聪：这个时效的问题是这样，一般的诉讼时效是两年，因为时效的问题比较复杂我就不展开了，商品房买卖的合同诉讼它都适用两年的时效。
两年时效怎么说呢，就是，当你知道或应该知道你的权益受到侵害的那天开始算，这两年之内你必须去主张权利。不超过20年，如果超过20年了就不受保护了。
那么，主张权利有多种方式。你可以起诉，也可以向开发商去主张，是一种方式。你觉得他不能按时交房了，或者质量有问题了，你自己去主张，而且应该有证据。就像刚才我们说的，你发有函他有签收了，或者说中间有其他履行的凭证，或者你去找他有录音等等。那么如果有证据证明你中间主张的权利，自你主张权利的那天起，这个诉讼时效中断，要重新起算两年，所以说如果你一直在主张的话，那么一般时效就不会超过了。
如果说你知道权利受到损害，可是你超过两年时间没有去主张，这个时候时效时间也就届满了，因此也就是我们实话实说的，超过诉讼时效，那个时候怎么办？你起诉到法院，你是有理的但是法院不保护你，法律已经不保护你了，你不能胜诉，所以就要特别注意。
记者：购房者在哪个阶段进行法律咨询服务较好？
林仁聪：至于客户应该什么时候来寻找法律的帮助呢，我们认为从谨慎的角度来说，在买房子之前就要咨询一下律师。尤其是在开发商那里看到合同文本以后，要把主要内容记下来，一般开发商不会在签订之前把合同文本给客户拿走。那这个时候有两种选择，一个是把主要内容记回来，问问律师。还有一个就是请个律师或者懂法律的朋友去帮你看看合同。这是前期。
如果后期履行合同时发生纠纷了，更加要去咨询律师，怎么样保留证据做好准备索赔等等。所以说越早有律师朋友的帮助权益就越有保障。
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