[摘要] 2011年2月19日南京市政府办公厅正式出台标准版限购令细则。政策执行首日，全市新房成交量即缩减近半，尤其仙林、城东及城北等三板块成交量降为零，业内无不感慨“新政猛于虎”。明天，就是限购令出台一周年，在这一年中，调控政策给楼市带来了哪些影响？
引言：2011年2月19日南京市政府办公厅正式出台标准版限购令细则。政策执行首日，全市新房成交量即缩减近半，尤其仙林、城东及城北等三板块成交量降为零，业内无不感慨“新政猛于虎”。明天，就是限购令出台一周年，在这一年中，调控政策给楼市带来了哪些影响？新的市场环境下，对于开发商而言是机遇还是挑战？2012年的房地产将何去何从？
市场低迷“量价齐跌”
据南京市统计局发布的数据显示，由于商品房市场销售低迷，以致全市的待售面积达到历史位237.98万㎡，比2010年增长80.4%。从商品房销售情况看，2011年南京住宅销售680.89万平米，比上年下降9.8%，高档房呈现滞销现象。去年一年，全市商品房销售面积767.70万平方米，比上年下降6.7%。
回顾2011年南京楼市，限购令出台之初的几个月，市场尚在维持，进入“金九银十”之后，降价潮开始席卷全城，各种明折暗降出现在各大售楼处。其中江宁成为此次“降价潮”的重灾区，不断刷新的“谷底价”让楼市下行趋势越加明显。据搜房数据监控中心统计，限购令发布一周年期间，南京楼市八大板块193家在售楼盘房价下跌2.80%。八大板块房价全部下跌，其中江宁板块跌幅，达8.16%。仙林板块房价下跌4.46%位列第二，河西板块房价下滑3.89%跌幅第三。
成交量方面也不乐观，去年全年住宅成交33259套，成交面积334.75万平米，同比成交量下跌35.56%，成交面积下跌41.18%。八大板块中除仙林板块成交上涨以外，住宅成交量同比整体呈现下跌趋势，其中河西板块跌幅，达到了62.10%；除此之外，城中、城南和河西板块的成交量跌幅也均在五成左右。仙林板块则逆势上扬，成交量不降反涨，同比上涨了83.76%。
“两江”刚需板块打响价格战
两江板块各盘在限购令实施后纷纷放下身段。2011年12月江宁板块的保利梧桐语以7999元/平起售的价格，刷新了所在区域的“谷底价”，随后同区域的华菁水苑、正天御溪岸、骋望骊都等各家楼盘都被迫在价格上做出让步。江宁板块拥有的地铁配套优势以及不断被刷新的低价，使得该板块受限购令影响较大，同比下跌达19.10%。
而凭借地铁动工、过江隧道的开通等利好，在限购令实施前，江北板块的房价一直呈现虚高的态势。而随着库存量的不断增长，开发商资金缺口的日益扩大，各家楼盘都希望以价换量，大打低价牌吸引购房者。从旭日爱上城的率先价格微调开始，江北价格战的号角正式吹响，板块谷底价不断被刷新，开发商的低价牌并没有为他们带来成交量的上涨，相反购房者的观望情绪越来越浓，渴望抄底的心态促使他们并不急于出手，因此在这种情况下，江北板块的成交量同比下跌了33.51%。
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业内普遍认同限购效果
预判后市众说纷纭
限购令的出台和实施有效抑制了楼市的高速发展，这一点毋庸置疑。限购直接造成南京楼市的量价齐跌，市场的反应和统计数据都很好的证明了这一点。南京林业大学的孟祥远博士说，限购一年来，整个楼市高速发展的态势得到了抑制，甚至可以认为是一种拐点的到来。但同时他也表示，调控会趋于平稳，首次置业可能会有鼓励措施。
对于未来房价的走向，天诚不动产研究所吴翔华认为，“限购令不会取消，预计全市销量基本会与今年持平，未来房价依然还是会继续下行，楼盘为吸引购房不是做价格减法就是做产品加法。土地市场也会逐步降低，从根本上降低购房成本。”春节以来，土地拍卖会上多幅地块的底价成交很好的证明了这一观点，一些开发商纷纷选择在这个时候抄底土地市场。
不少开发商对于2012年的市场则显得较有信心。荣盛置业的宋璟欣预计，今年的“金三银四”市场将略有释放，虽然不是回暖，但成交量将有所回转。香溢置业的副总经理张良也表示，刚需人群或许会迎来较好的购房时机，投机已经无利可图，但投资依然是存在的。实习记者 王艳秋
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